房地产在震荡中走过2012，既有一季度的行业极端低迷，打折降价潮持续，也有3月份开始的成交量回升，继而是淡季不淡旺季不旺的三季度和全面回暖的四季度。2012年的房地产行业各方都经历了不同寻常的一年。
　　楼市篇
　　下半年持续回暖
　　刚刚过去的2012年最后一个月，中原集团研究中心统计数据显示，当月全国主要的54个城市，新建住宅签约再次有所上涨，54个城市合计签约套数为307134套，超过了之前年内最高的11月份，这也是限购2年来，全国主要城市签约量最高的一个月份。在主要城市中，大部分城市都超过了11月全月，北京新建住宅签约14398套，广州签约11448套，上海签约16624套，深圳签约4649套，天津签约9219套。
　　成交量的上升，同时伴随着房价的持续回升，2012年12月全国100个城市（新建）住宅平均价格为9715元/平方米，环比前一个月上涨0.23%，自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨，涨幅有所缩小，其中57个城市环比上涨，43个城市环比下跌。
　　纵观2012年全年的房地产市场，基本可以分为四个阶段。第一阶段是1-2月，当时正值春节，加上政策环境仍相对严厉，市场交易仍然延续2011年的低迷状态；第二阶段是3-6月，政策面相对宽松的格局逐渐成形、品牌房企依然延续2011年降价跑量的策略，导致市场刚需开始集中释放，推动各城市交易量快速攀升；第三阶段是7-10月，由于市场销售持续良好，大多数企业资金压力明显缓解，降价幅度大幅缩小，买卖双方正展开新一轮博弈，导致交易量较前期有所下降，市场进入一个相对平稳的阶段；第四阶段是11-12月，各重点城市市场交易量出现年底翘尾，一部分前期价格策略相对保守的中小型房企，由于时逢年底业绩冲刺，因而推案规模和促销力度有所增加，同时相当一部分购房需求担忧明年市场进一步回暖进而加快入市。
　　从中国房产信息集团调研的全国24个样本城市来看，2012年一、二线城市和三、四线城市的分化愈发严重，2012年样本一、二线城市销售面积同比分别上涨了33%和32%，而其2011年的成交量同比则均下降了19%；而三、四线城市增长趋势则有所放缓，当年样本三、四线城市交易量同比增长15%，涨幅较2011年大幅收窄。“一、二线城市因限购政策之前几年市场需求被严重积压，而随着2012年政策面的逐渐宽松，需求得以集中释放；而三、四线城市则由于房企前两年大规模进军三、四线城市的原因，市场快速膨胀，但经济水平和市场需求依然落后于房地产开发速度，市场有效需求遇到阶段性低谷。”中房信分析师表示。
　　房企篇
　　千亿房企增至3家
　　2012年对房企来说，日子比2011年好过了不少。早在10月份，就已经有保利地产、中海地产、绿城集团、世茂地产、招商地产等11家标杆房企完成全年销售目标。最后两个月的成交翘尾，更使房企的业绩锦上添花。
　　销售金额方面，千亿级以上的超大型房地产企业个数增加，从2011年的仅有万科1家，扩充至2012年的3家。万科继续成为行业的领头羊，全年销售额达1418亿元，同比2011年增长17%，绿地、保利分别以1078亿元和1018亿元的销售额入围“千亿俱乐部”，共同形成房企第一梯队。中海、恒大、万达分别以935亿元、923亿元、905亿元紧随其后。销售额排名第7的绿城中国成交额为510亿元，华润置地则以500亿元排名第8。显示出第一梯队房企加速领跑，与第二梯队的差距逐步拉大。
　　从前几名房企表现来看，万科在上半年采取稳健的发展策略，同时抓住了下半年最后几个月的回暖，加大销售力度，在10月、11月、12月分别取得了137亿、171.3亿和147亿元的销售业绩，可说成功抓住了市场“脉搏”。恒大则由前几年的大幅降价转向强调品质转变，同样在上下半年中成功把握推盘节奏，以1536万平方米的业绩，在房企中销售面积排名第一。绿地和万达则继续坚持其商业地产路线，保利坚持其高周转策略，加强了一、二线城市的投资力度，中海坚持中高端品质开发路线。可以说前几名的房企都有其经营策略的独到之处。
　　在其他房企中，融创中国延续了2011年企业高速发展势头，通过与绿城的合作，使得其在长三角区域进一步扎根，成功进入上海市场。企业业绩从2011年的193亿元上升84%达到2012年的356亿元，而其与保利、方兴地产等合作伙伴联合拿地开发模式，也使其竞争力得到进一步提升。招商地产则借助集团140年庆的机会，成为2012年打折促销最为积极的房企之一，并在楼市冰冻期成功撬动市场，全年业绩达到了356亿元的历史高位，同比上涨70%。再加上世茂地产、碧桂园、华润、龙湖等房企传统势力，销售额300-500亿元阵营的房企竞争进一步加剧。这些房企谁能找准企业定位，加强内部管理和资金周转，谁就有可能是下一个千亿级别房企。